浜松市で中古住宅を購入したら、まずどこを点検する？外壁・屋根・防水のチェック方法
浜松市で中古住宅を購入したら、まずどこを点検する？外壁・屋根・防水のチェック方法
こんにちは。塗り替えリフォームのウチケン代表、内山です。
中古住宅を購入された方から、
「内装はきれいだけど、外回りも一度見てもらった方がいいですか？」
と相談されることがあります。
結論からいうと、中古住宅を購入したら、外壁・屋根・ベランダ防水・雨漏り跡など、家の外回りを一度確認しておくことをおすすめします。
内装がきれいにリフォームされていても、外壁や屋根、防水まで同じ時期にメンテナンスされているとは限らないからです。
国土交通省でも、中古住宅の取引では建物状況調査（インスペクション）を活用し、住宅の劣化や不具合の状態を確認する制度を設けています。
国土交通省｜中古住宅の建物状況調査（インスペクション）について
中古住宅は見た目がきれいなら大丈夫？
内装がきれいでも、外回りまで問題がないとは限りません。
中古住宅では、
- 前回いつ外壁塗装をしたのか
- 屋根を補修したことがあるのか
- ベランダ防水を施工した時期
- 雨漏り歴があるのか
- どの部分をリフォームしたのか
などが分からないケースがあります。
住宅瑕疵担保責任保険協会でも、既存住宅状況調査では、基礎や外壁などのひび割れ、雨漏りなどの劣化・不具合を目視や計測によって確認するとしています。
ウチケンでも、ご自身で確認できる住宅の劣化サインを紹介しています。
まずは「工事するかどうか」ではなく、現在の状態を知ることが大切です。
外壁は何を確認すればいい？
ひび割れ・シーリング・塗膜の状態を中心に確認します。
例えば、
- 外壁を触ると白い粉が付く
- 色あせが目立つ
- 外壁にひび割れがある
- シーリングが割れている
- 外壁材が反っている
- コケや藻が発生している
などです。
こうした症状があるからといって、必ずすぐ外壁塗装が必要とは限りません。
外壁材そのものが健全なら塗装で対応できることがありますし、反りや割れが大きければ部分補修や交換を検討した方がよい場合もあります。
外壁塗装の役割についてはこちらでも詳しく紹介しています。
屋根はどこを見る？
屋根材の種類と、現在の劣化状態を確認することが重要です。
屋根には、
瓦
スレート
金属屋根
などさまざまな種類があります。
中古住宅を購入したときに、
「屋根は10年前に塗装しています」
など過去の履歴が分かれば、大きな判断材料になります。
ただし、屋根は地上から状態が分かりにくい場所です。
無理に屋根へ上る必要はありません。
塗装できる屋根なのか、補修が必要なのか、まだ何もしなくていいのかを専門家に確認してもらう方法があります。
ウチケンの施工事例でも、外壁・屋根・ベランダ防水を一緒に確認しながら施工しています。
ベランダ防水は表面がきれいなら問題ない？
見た目だけでなく、防水層の状態まで考える必要があります。
確認したいのは、
- 表面の色あせ
- ひび割れ
- 塗膜の剥がれ
- 膨れ
- 排水口周辺
- ベランダ下の雨染み
などです。
中古住宅の場合、「外壁は塗装してあるけれど、ベランダ防水は以前のまま」ということもあります。
実際にウチケンでは、中古住宅を購入されたお客様から入居前のメンテナンスをご依頼いただき、外壁だけでなく雨樋などの付帯部やベランダ防水まで施工した事例があります。
浜松市｜中古住宅購入後に外壁塗装・ベランダ防水を行った施工事例
中古住宅の購入後にどこを確認すればよいか迷ったときには、非常に参考になるケースだと思います。
雨漏り跡はどこを確認する？
天井や壁のシミだけでなく、窓まわりやベランダ下なども確認します。
例えば、
- 天井に茶色いシミ
- クロスだけ変色している
- 窓まわりに水跡がある
- ベランダ下の軒天にシミがある
- 特定の場所だけカビが多い
といった症状です。
ただし、雨漏りは「シミがある場所＝雨水の入口」とは限りません。
屋根や外壁から入った水が建物内部を移動して、別の場所へ症状として出る場合があります。
ウチケンでも雨漏りの原因について詳しく解説しています。
一度でも雨漏り歴がある場合は、過去にどこをどのように修理したのか確認できると理想的です。
修繕履歴はなぜ確認した方がいい？
今後のメンテナンス計画を立てやすくなるからです。
国土交通省では、新築時の図面や点検結果、修繕・リフォーム記録などを「住宅履歴情報」として保存・活用する考え方を示しています。過去の工事内容が分かれば、その後の点検や修繕にも役立ちます。
住宅金融支援機構も、点検・補修記録や工事図面、見積書、契約書、施工前後の写真などを保管することを勧めています。
購入時に可能であれば、
- 外壁塗装の見積書・保証書
- 屋根工事の記録
- 防水工事の記録
- 雨漏り修繕履歴
- リフォーム写真
- 建築時の図面
などをまとめて保管しておくことをおすすめします。
国土交通省の「安心R住宅」制度でも、点検記録など住宅に関する情報の保管・開示が重要な要素とされています。
例えばこんなケースがあります
中古住宅を購入し、
「入居前に外壁だけきれいにしておきたい」
というご相談をいただいたとします。
現地を確認すると、外壁は確かに塗装時期。
同時にベランダ防水もメンテナンスした方がいい状態だった。
一方、屋根はまだ急いで工事する必要がなかった。
こういうことがあります。
その場合、
今回：外壁＋ベランダ防水
数年後：屋根を再点検
というように整理できます。
逆に、購入したからといって、
「外壁も屋根も防水も全部やりましょう」
ではありません。
住宅全体を見て、今必要なところから優先順位を付けることが大切です。
中古住宅を購入したら自分で確認したい5項目
まずは安全に確認できる範囲で見てみてください。
- 外壁にひび割れ・色あせ・反りがないか
- シーリングが割れていないか
- ベランダ床にひび割れや剥がれがないか
- 天井や壁に雨染みがないか
- 過去の点検・修繕記録が残っていないか
屋根など高い場所は無理に確認する必要はありません。
内山社長のひとこと
中古住宅は、新築とは違った魅力があります。
価格を抑えながら、自分たちの暮らしに合わせてリフォームできるのも中古住宅の良さだと思います。
ただ、内装がきれいになっていると、
「家全体も全部新しくなっている」
ように感じることがあります。
でも住宅は見える部分だけではありません。
外壁、屋根、防水、雨漏り、過去のメンテナンス。
一度状態を整理して、
今直すところ。
数年後でいいところ。
まだ何もしなくていいところ。
に分ければいいと思っています。
実際にウチケンでも、中古住宅購入後のメンテナンスをご依頼いただいています。
購入したからといって、すぐに全部工事する必要はありません。
まず現状を知ること。
それが、これから安心して暮らしていくための第一歩だと思います。
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「相談したら全部工事しなければいけない」ということはありません。
まず、今やること・数年後に考えること・まだやらなくていいことを整理してみましょう。
